文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对(duì)购房(fáng)者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实中央(yāng)房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么(me)来(lái)的(de)？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期(qī)支付以及违(wéi)约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支(zhī)持当期三好生(shēng)、新(xīn)模(mó)式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进(jìn)行过(guò)长(zhǎng)期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后，除了(le)分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了(le)中国香港(gǎng)楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步(bù)完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期(qī)发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大型(xíng)房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)无(wú)疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济(jì)下的福利(lì)分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发(fā)模式，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银(yín)行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的(de)稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住(zhù)宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历(lì)经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济高(gāo)增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业(yè)链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市(shì)场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点(zhì)是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同(tóng)关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金融(róng)层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波(bō)动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问题(tí)，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过(guò)与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还(hái)款能(néng)力或短期不能还款等，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期(qī)，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相(xiāng)加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定程岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点度上把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二(èr)是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支付(fù)首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点果开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包(bāo)含在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般会(huì)在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付(fù)相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保全措施？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发(fā)商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一(yī)详细(xì)规定，要(yào)求所有(yǒu)开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为(wèi)合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的(de)支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善应(yīng)对局(jú)部(bù)停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形(xíng)势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发(fā)商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束后支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 岳飞满江红多少字不含标点，岳飞《满江红》多少字加标点