诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别

　　近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对于长期(qī)投资(zī)者更具参考价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一(yī)方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势(shì)的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回(huí)归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的(de)经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提(tí)醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分(fēn)红”界(jiè)定为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动(dòng)的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该(gāi)注意(yì)的情(qíng)况。诞辰是指活人还是死人，诞辰和生日的区别>

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要(yào)包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权(quán)项目的(de)分派(pài)金额(é)包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较(jiào)长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流(liú)、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营(yíng)权类(lèi)的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机构实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人也(yě)称。

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