“现在的房地产很难再出现像(xiàng)过去(qù)十年(nián)的系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济学家洪灏(hào)向《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分(fēn)化(huà)的(de)愈加明显，让(ràng)机(jī)构和投资(zī)者的关(guān)注度从板块向(xiàng)单个标的(de)转移(yí)。上海(hǎi)利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事(shì)长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业来看，无论是业绩，还(hái)是估(gū)值(zhí)，房(fáng)地产都已经(jīng)双杀(shā)到了最底部，而且是(shì)反复地杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不(bù)大了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房地产个股的阿尔法呢(ne)？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地产赛(sài)道中(zhōng)进行选择，需(xū)要非常小心，避(bì)免(miǎn)选了半天(tiān)，标的公司(sī)出现爆雷的(de)情况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率(lǜ)较低(dī)的、此前(qián)没有踩过红线(xiàn)的。

　　他还表示，如果关注一(yī)下今年房地产的(de)开发资金来源，可以发现，其实银行的信(xìn)贷倾向是(shì)不太愿(yuàn)意(yì)给房企(qǐ)贷(dài)款的(de)，房企(qǐ)的主要资金来源来自新(xīn)盘(pán)的(de)销售(shòu)。但(dàn)今年新房的销售情况相较一般。再关注一下，哪些房(fáng)企能从银行拿(ná)到钱，其实主(zhǔ)要(yào)还是那些有国企背景(jǐng)的房企，民营房企相对比(bǐ)较困难，所以整个(gè)行业出现了一个很明显(xiǎn)的(de)分化(huà)，无论是在(zài)销(xiāo)售(shòu)，还是融资等(děng)各个(gè)方(fāng)面(miàn)都(dōu)非(fēi)常(cháng)明显。现在(zài)有国资背景(jǐng)的房企在(zài)资本市场表现(xiàn)相对较好(hǎo)，但没有(yǒu)国(guó)资背景(jǐng)的民营房(fáng)企股价大(dà)多(duō)表现很一般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》表示，在(zài)房(fáng)地产行业内，我们的逻辑是，“寻找最后的(de)赢家”。而具体到如(rú)何(hé)挖掘，我们会特别重视企业的成本优势，更(gèng)具(jù)体一点，就是它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业内的(de)最低水平；利润率是(shì)不是行(xíng)业内(nèi)最高的；融资成本是否是行业内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低的；这些都是我(wǒ)们看重的一家房企(qǐ)的综合(hé)成(chéng)本。

　　需(xū)要注意的是(shì)，能够同时(shí)满足上述条件的(de)房企并不多。即(jí)便(biàn)是在(zài)国央企中(zhōng)，仍(réng)有部(bù)分房企出现了(le)“三道红线”的(de)“踩线”情(qíng)况，且有(yǒu)逐(zhú)渐恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理发(fā)现(xiàn)，截(jié)至2022年末，天房(fáng)发(fā)展、陆家嘴、格力地产、西藏城投、中(zhōng)交地产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地产、云南城投、首开(kāi)股份、珠江股份、城投控股等国央(yāng)企房企(qǐ)也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进扩张房企

　　需警惕其重蹈覆辙(zhé)

　　不(bù)难看出，即便(biàn)是有着较稳健特色的国(guó)央企房企，其财(cái)务指标称(chēng)得上完(wán)全健康(kāng)的仍是少数。而更加值得注意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国(guó)企开(kāi)始(shǐ)大举扩张。而这无疑(yí)又进一(yī)步考验着国央企的(de)资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的张弛有度尤为(wèi)重(zhòng)要(yào)，节奏把握准确，有(yǒu)助于房企储备优质(zhì)“弹(dàn)药”；但(dàn)过于乐(lè)观的(de)预判未来(lái)市(shì)场，以(yǐ)及(jí)过(guò)于激进的扩张拿(ná)地节(jié)奏也有可能让房企重蹈(dǎo)此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净借贷(dài)比例都维(wéi)持在(zài)33％左右，完全(quán)没有增(zēng)加(jiā)杠杆比例。而到2022年，这家(jiā)房企明显感觉到机会来了，其开始在(zài)一线城市(shì)进行大(dà)举拿地(dì)，净负债率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水(shuǐ)准提(tí)高(gāo)到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分之(zhī)一。与此同时，该房企(qǐ)新购(gòu)入地块也实(shí)现了快速的开(kāi)盘利用率(lǜ)，预计今(jīn)年会有更多(duō)的楼盘入(rù)市。像这(zhè)类企业就符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备了很多弹药，去年(nián)拿(ná)地超1000亿元，且其中一(yī)半(bàn)在一线城(chéng)市，另外一半也(yě)主要集中(zhōng)在强二(èr)线和二线城(chéng)市；另一方面，它的扩(kuò)张(zhāng)是有节制地扩(kuò)张。

　　陈(chén)昊扬同样提醒道，与(yǔ)之相反，有些房(fáng)企的扩张速度让人感觉又(yòu)回(huí)到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时(shí)要出手，但出手的章法仍要小(xiǎo)心，如果负债率扩张得太快，但未来(lái)的两年市场没有想象得那(nà)么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡(héng)量(liàng)一家房企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，主(zhǔ)要还是看(kàn)房企的净负债率水平，在我(wǒ)看(kàn)来(lái)，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一标准要(yào)比(bǐ)“三道红线”对房企的净负债率要求不得高于100％要更(gèng)加(jiā)严格。陈昊扬解释，当前房地产行(xíng)业(yè)的复苏速度并没(méi)有(利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗yǒu)那么快，所(suǒ)以要规(guī)避公司净负债率提高到一(yī)个比较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企(qǐ)梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中(zhōng)国金茂、华(huá)发股(gǔ)份、越秀地产、绿城中国、保利发展等房企2022年净负(fù)债率(lǜ)都在60％之上。其(qí)中(zhōng)，中交地产净负债率(lǜ)持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜明对比的(de)是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科(kē)A、滨江集团(tuán)、招商蛇口、龙湖集(jí)团等(děng)房企在践行较积极的拿地策略(lüè)的同时，也较好地(dì)控制了公司的扩张速度与(yǔ)净(jìng)负债率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个别民营(yíng)房企(qǐ)

　　或具备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际(jì)上，他们是(shì)以同一筛选(xuǎn)标准来看国央(yāng)企与民营(yíng)房企，但在(zài)各维度的实际(jì)表(biǎo)现上，国(guó)央企(qǐ)确实会更胜(shèng)一筹。如国央企的(de)融资(zī)成本更低，融资(zī)渠道也更顺(shùn)畅，能(néng)够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构更加(jiā)看好国(guó)央企，但这也并不意味着，民(mín)营(yíng)企(qǐ)业中(zhōng)就没有(yǒu)“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机构(gòu)的(de)青睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集(jí)团的十大流通股(gǔ)东中新进了“中国(guó)工商银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国(guó)回报灵活配置混合型证券投(tóu)资基金”“全国社保基金(jīn)一(yī)一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴(bā)马资产管(guǎn)理(lǐ)有(yǒu)限公司就长(zhǎng)期持有滨江(jiāng)集团。根(gēn)据一季报，该资产(chǎn)公司的几(jǐ)只产品合计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占(zhàn)流通A股的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的(de)受青睐(lài)，和其自身的基本面表现存在一定关系(xì)。2020年以来的近三年时间(jiān)，房地产市场整体(tǐ)在(zài)走“下坡路”，但(dàn)作(zuò)为杭州本土房企(qǐ)的滨江(jiāng)集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以来，滨江(jiāng)集团在业绩(jì)表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储、股(gǔ)价表(biǎo)现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江(jiāng)集团扣(kòu)非归母净利润(rùn)依(yī)次为(wèi)21.27亿元、29.87亿(yì)元、37.22亿元；依(yī)次实现(xiàn)同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发布(bù)的(de)2023年一季报，今年一季度，滨江集团更(gèng)是实(shí)现了扣非归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜(tóng)时(shí)代(dài)”仍能保持自身业绩的持(chí)续增长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团(tuán)有近七成营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收比(bǐ)重只(zhǐ)占到(dào)近(jìn)六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企(qǐ)销售排(pái)名第一(yī)。

　　与此同时，滨江(jiāng)集团在杭州的土储补充同(tóng)样(yàng)较为积极，根据诸葛找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭拿(ná)地金(jīn)额依次(cì)为404.6亿元、237.1亿(yì)元、479.4亿元(yuán)，同样持续(xù)稳居杭(háng)州(zhōu)的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的(de)较(jiào)突出表现，也让滨江集团(tuán)的房(fáng)企排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)的房(fáng)企排名已(yǐ)冲进前(qián)十，根据(jù)中指数(shù)据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团(tuán)实现销售额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企第九(jiǔ)位。

　　值得注(zhù)意的是(shì)，2020年至(zhì)今，滨江集团股价(jià)翻(fān)了超(chāo)一倍以上，而近期，滨江(jiāng)集团更是迎来(lái)多(duō)家机构的集中调(diào)研。滨江集团(tuán)发布(bù)公告(gào)表示，公(gōng)司于(yú)5月10日(rì)接(jiē)受了信达证券(quàn)、金鹰基(jī)金(jīn)、建信养老、新(xīn)华养老等18家机(jī)构调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重点移至存量赛道

　　机(jī)构(gòu)在下游家(jiā)纺、家(jiā)居(jū)、物业觅α

　　实际(jì)上房(fáng)地产开发(fā)只是房地产产(chǎn)业链上的(de)中(zhōng)游环(huán)节，其上(shàng)游主(zhǔ)要为钢(gāng)铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材(cái)料(liào)供(gōng)应商，而下游应用行(xíng)业(yè)主要包括中介(jiè)服务(wù)、家用(yòng)电器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周刊》的采访，房地产开发环节与上游材料端(duān)息息(xī)相关，新盘开工不(bù)足导致上游(yóu)不被看好(hǎo)，机构寻觅个股(gǔ)阿(ā)尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对地产(chǎn)产业链，尤其是(shì)偏消(xiāo)费属性的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为(wèi)居(jū)民保有的住房规模(mó)越(yuè)来越大，随着时间的增加，内装更新(xīn)的需求(qiú)也会越来越多。美国(guó)过去的数(shù)据(jù)充分说(shuō)明了(le)这一点，在新房销售见顶之后，家(jiā)具消费(fèi)的增长(zhǎng)却一(yī)直都很(hěn)好。对于地产(chǎn)产业链，我(wǒ)们相对(duì)看好和内装相关的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万(wàn)家基(jī)金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分中相关赛道龙头年内表现的统(tǒng)计，目前(qián)暂居前两位的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛(sài)道的公司，它(tā)们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别(bié)是前(qián)者(zhě)在(zài)月线连(lián)收(shōu)七根阳(yáng)线的基利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主要(yào)从事纺织家居、睡(shuì)眠家居、生活(huó)类产品的研(yán)发、设计、生产及(jí)销(xiāo)售(shòu)，旗下(xià)拥有(yǒu)原创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品(pǐn)牌(pái)。第一季(jì)度报告显(xiǎn)示，报(bào)告期内，富(fù)安娜实现(xiàn)营(yíng)业收入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)5.28％。

　　而从上市公司一季报的十大(dà)流通股股东(dōng)来看，能够发现该(gāi)股(gǔ)早已成为基金重(zhòng)仓股的(de)天(tiān)下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价(jià)值(zhí)、宝盈新(xīn)价值(zhí)和私募(mù)的明河2016，都在其中出(chū)现(xiàn)，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需要强(qiáng)调的是，中欧的两(liǎng)只基(jī)金都是价值派基金经理曹名(míng)长在管的(de)产品，首(shǒu)季其同时(shí)重仓(cāng)的房地产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而(ér)言，前几年曾经风光一时的家居板块也因(yīn)疫情、消(xiāo)费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多因素一度(dù)沉寂，不(bù)过好在困境反转露出曙光，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居(jū)。同一时(shí)间(jiān)段，该股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业(yè)绩来看(kàn)，无论是营收还是归(guī)母净利润(rùn)，公司(sī)都实现了(le)同比双升。

　　从(cóng)公司的十大(dà)流通股股东来(lái)看，《红周刊(kān)》发(fā)现广发基金经理(lǐ)罗洋(yáng)慧眼(yǎn)独具，一季(jì)报中他管理的广发策略优(yōu)选和广(guǎng)发(fā)安(ān)宏回报均增加了持(chí)股，而这两只产品也成为志邦家(jiā)居十(shí)大(dà)流通股股东中仅有(yǒu)的两只公(gōng)募。有意思的是(shì)，他似乎对(duì)于定制家居(jū)类标的情有独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管理的全(quán)部(bù)三只产品均登榜(bǎng)十大流(liú)通(tōng)股股东，其(qí)也成为(wèi)他的独门重(zhòng)仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下(xià)游的物业(yè)股也越来越被机(jī)构(gòu)所青睐，不过这(zhè)类(lèi)标的大多(duō)在香港上(shàng)市，如何选择成为难题。对此，前述上海公募(mù)基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱很辛苦，我选公司还是希望(wàng)挣的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的绿城服务为例，它在中高端楼盘占(zhàn)比(bǐ)是比较高(gāo)的，每年(nián)到期的合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到(dào)滚动的大部分(fēn)项(xiàng)目到期(qī)之后，经过两三轮(lún)合(hé)同(tóng)周期还能做(zuò)到产品提价。”

　　“行业(yè)里(lǐ)真正能做到产品(pǐn)提价的公司很少(shǎo)，因(yīn)为物业公司很容易一开(kāi)始是挣钱的(de)，后面因(yīn)为保安这些固定人员成本的年度增长，不过服(fú)务(wù)没有特(tè)别好(hǎo)，客户(hù)没有(yǒu)那么满意，能做到提价难(nán)度是非常大的。但是该公司能在业内(nèi)做(zuò)到到期之后提价率比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位和(hé)比较(jiào)好的服(fú)务是(shì)有关系(xì)的(de)。”他进一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗