近(jìn)两年(nián)火爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据(jù)《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面，分红(hóng)体现了(le)这(zhè)类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固定(dìng)利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市(shì)场价格(gé)的(de)主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利于吸引投(tóu)资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解(jiě)底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确(què)，分(fēn)派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金(jīn)价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zh九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示ǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归(guī)还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资(zī)者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的(de)价值增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额(é)包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似(shì)永续经营(yíng)的(de)假设反映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在(zài)产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经营活动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yí九方皋相马原文及译文及寓意，九方皋相马原文译文启示ng)权类(lèi)的资产可以更多关(guān)注内部收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分(fēn)红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进(jìn)行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负(fù)责人也称。

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