OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发(fā)了(le)公(gōng)募(mù)REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资(zī)者应理性看待(dài)。

　　张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元(yuán)，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消(xiāo)息影响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过24％，在(zài)全市场(chǎng)公募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业(yè)园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出(chū)现波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场内资金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏(sū)的步伐(fá)，产业(yè)园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的(de)投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招(zhāo)商，平稳(wěn)过(guò)度对(duì)经营现金流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么(me)深，加(jiā)上前期本身(shēn)园区类资产就回调(diào)不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再(zài)迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦(shà)的重要(yào)承租方之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一季报中披露的张江光大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下(xià)的扩募(mù)说明会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园项目的(de)信心，预计签署意向书(shū)和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在(zài)获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同(tóng)步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案，排(pái)摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是(shì)比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要一些(xiē)时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过(guò)签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些(xiē)重要租户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责(zé)的态度(dù)，我们肯定要全力与时间(jiān)赛(sài)跑，把这(zhè)些面(miàn)积(jī)在短期内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权(quán)益人(rén)有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置(zhì)率为何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为(wèi)导(dǎo)向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在(zài)看(kàn)到出(chū)租(zū)率下滑情况没(méi)有得(dé)到(dào)及(jí)时修(xiū)复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多是两千多平(píng)的大平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自(zì)身(shēn)需求和(hé)预算挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续(xù)我们在资源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效(xiào)应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和张江高科(kē)目(mù)前(qián)在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我(wǒ)们实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下我们(men)可(kě)能面临了(le)一(yī)些突(tū)发情(qíng)况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能(néng)算(suàn)是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们(men)有信心排(pá走后门是一种怎样的体验知乎，走后门是什么感受i)除万难(nán)，尽一切可能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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