5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市(shì)值在(zài)股票(piào)资产中的占(zhàn)比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的(de)首次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎(hū)在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复(fù)苏链上最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经(jīng)过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易(yì)出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易路由器有使用年限吗(yì)日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经(jīng)营。从业(yè)绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资(zī)产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他(tā)有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全(quán)指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地(dì)，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为(wèi)库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等(děng)问(wèn)题，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自身资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资(zī)背(bèi)景龙头前途(tú)更为光(guāng)明。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金(jīn)投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需(xū)要客(kè)观地(dì)去持续观察国(guó)企央(yāng)企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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