文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时代(dài)，对(duì)购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制(zhì)对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于(yú)保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售(shòu)制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要(yào)严(yán)格的资金监管、分期支付以及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消预售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的(de)事(shì)，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众(zhòng)购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房(fáng)制度也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此时(shí)引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文(wén)件，大(dà)力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房(fáng)分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速度加快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的(de)按(àn)照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的(de)开发商而(ér)言(yán)，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年(nián)时(shí)间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。比如(rú)，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如(rú)果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行(xíng)影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完(wán)全由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者(z耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的hě)可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购房合同前耐克折扣店是真的吗，街边的耐克折扣店是真的还是假的，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用(yòng)不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工(gōng)、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公司的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超(chāo)5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交付(fù)给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即(jí)可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银(yín)行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给(gěi)予(yǔ)强(qiáng)有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还(hái)在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消商(shāng)品房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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