OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延(yán)续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关(guān)于(yú)停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后(hòu)续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人(rén)也边际贡献的计算公式是什么呀表示(shì)，近期已同步(bù)启(qǐ)动(dòng)了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润(rùn)大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，浦(pǔ)东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看待。

　　边际贡献的计算公式是什么呀张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的(de)价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响(xiǎng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区(qū)基(jī)础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最近几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目(mù)前随着(zhe)二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不(bù)好判(pàn)断(duàn)价格是不(bù)是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二(èr)级市(shì)场跌边际贡献的计算公式是什么呀幅较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者(zhě)。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还(hái)是落到租金收(shōu)入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后(hòu)召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就相关事(shì)项进行了解释说明，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下的(de)扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意(yì)向书和合同谈(tán)判中(zhōng)的(de)储(chǔ)备租户正(zhèng)常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三周的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第(dì)一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核实工(gōng)作，并同(tóng)步启动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公(gōng)司领导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责(zé)人介(jiè)绍(shào)说，目前储备(bèi)租户还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储(chǔ)备转化(huà)为实际租户需(xū)要一(yī)些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过(guò)签(qiān)署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个(gè)月履(lǚ)约保证金(jīn)给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑(pǎo)，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前(qián)的空置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来(lái)都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这次项目的大租(zū)户(hù)退(tuì)租正好发生在(zài)市场活(huó)跃度(dù)的(de)短期低点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况(kuàng)没有得到及时(shí)修复(fù)后，张(zhāng)江这边也作了(le)一(yī)定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)和(hé)张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单(dān)价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会(huì)有(yǒu)诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和(hé)预(yù)算挑选(xuǎn)区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人(rén)补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，张江集(jí)团和(hé)张江高科(kē)目前在(zài)管(guǎn)资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在(zài)开发的储备(bèi)项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决(jué)，但(dàn)是这和我们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比，只能算(suàn)是一个(gè)非常小(xiǎo)的(de)插曲。我们(men)有信心排(pái)除万难，尽一切可(kě)能化解当前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有(yǒu)负(fù)面影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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