近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产(c虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴hǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再(zài)产生现金收(shōu)益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际分(fēn)配(pèi)情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额(é)占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)对(duì)此(cǐ)表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收(shōu)益来源(yuán)为持有期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的(de)分红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人(rén)在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品的收益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派(pài)率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回(huí)本金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在(zài)不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(虎眼石怎么辨别真假，虎眼石什么人不能戴qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进(jìn)行(xíng)调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来(lái)选择(zé)投资(zī)标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也(yě)称。

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