万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗(guó)信(xìn)达为了收(shōu)回(huí)钱款不得(dé)不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了(le)！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债权(quán)总(zǒng)额高达(dá)近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国(guó)信(xìn)达北分），处(chù)置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗书院总(zǒng)共301户，而(ér)且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没(méi)资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已(yǐ)经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错，人民(mín)法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承(chéng)担(dān)违(wéi)约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以(yǐ)适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作(zuò)为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它(tā)被(bèi)外(wài)界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦落到(dào)这(zhè)个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的(de)人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部(bù)全(quán)部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北(běi)京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续(xù)质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人包括海金商业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定(dìng)义务，上述被执(zhí)行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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