饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其(qí)合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确经(jīng)纪服务内容、合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí)分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研(yán)究中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的(de)收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服(fú)务在(zài)内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体进(jìn)行规范和(hé)秩(zhì)序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市(shì)场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的(de)一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相关(guān)部(bù)门主要监管的重(zhòng)点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地(dì)产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程(chéng)中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确(què)定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构要合理降(jiàng)低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前(qián)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为(wèi)例，目前北京(jīng)市(shì)执行(xíng)的2014年(nián)更新后的(de)收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复杂(zá)的(de)住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各方协商同意(yì)，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北(běi)京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未(wèi)明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可(kě)。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会结合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标(biāo)价问题，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位见中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项目和(hé)收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市场(chǎng)监管等部(bù)门采取约谈等(děng)综合措施进行重(zhòng)点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管(guǎn)部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业(yè)信用信息公(gōng)示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服(fú)务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市场的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部(bù)门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而(ér)非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二(èr)手房(fáng)很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税(shuì)费等(děng)都可(kě)能对交易产生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业(yè)性提(tí)出更高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买(mǎi)卖过(guò)程中(zhōng)，原本(běn)应该(gāi)由上下家各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会(huì)有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房(fáng)者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来承担。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的(de)行为。部(bù)分中介(jiè)公司可能(néng)会利用其支配(pèi)地(dì)位，在原先(xiān)经纪服务收费的基富士康漂亮女生一般分到哪里，富士康女生一般分到哪个岗位础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部(bù)门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明(míng)度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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