近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)价值，通(tōng)过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金(jīn)流伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月(liú)，投资(zī)人(rén)通过基金募集材(cái)料和信息披露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基(jī)金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落(luò)袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势(shì)的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面(miàn)，基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改(gǎi)善有一(yī)定的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关(guān)人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资(zī)产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月红(hóng)期，由于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有(yǒu)基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额(é)与募集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 伊朗打工一个月多少钱，伊朗工资多少钱一个月