万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商(shāng)——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国信达为了(le)收(shōu)回钱款不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市分公司（下(xià)称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院(yuàn)总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达(dá)的(de)拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的(de)，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或办理房(fáng)产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)权利保护问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权优先于(yú)建设(shè)工程价(jià)款优(yōu)先受偿权(quán)、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付了部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一(yī)股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘(mì)高端(duān)的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒(héng)大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了(le)不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐(lè)部全(quán)部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前(qián)中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信(xìn)建设等(金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也(yě)被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官(guān)网信(xìn)息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安(ān)也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能(néng)独善其身？

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