OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入(rù)基础设施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密(mì)切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相关负责人也表示，近期(qī)已同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视(shì)，浦东新区国资(zī)委也高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其(qí)内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升(shēng)，最终报收3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出(chū)于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释(shì)放(fàng)，但(dàn)是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断价格是(shì)不是已(yǐ)经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执(zhí)行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园(yuán)区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思大园项目出租率下降事项，一度(dù)二(èr)级市场价格(gé)出(chū)现回落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了(le)解释说明，市场信心得到(dào)了(le)一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二(èr)级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的信(xìn)心，预计签(qiān)署意(yì)向书(shū)和合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募(mù)之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事发(fā)突(tū)然确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消(xiāo)息的(de)第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了沟通(tōng)和(hé)核实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据(jù)悉新区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积超过了(le)2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时间。虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责(zé)的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全(quán)力(lì)与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面(miàn)积在(zài)短期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区域(yù)的张江光大园项目一(yī)季度末也有将近30％的(de)空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前(qián)的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和(hé)换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得到及(jí)时修复后，张江这边也作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一(yī)些储备(bèi)租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交付(fù)虽千万人吾往矣 九死而不悔，道之所在,虽千万人吾往矣什么意思标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一些，单价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张江光大园(yuán)单(dān)层以一(yī)千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负(fù)责人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目(mù)，这些都(dōu)将成为张江REIT实现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业空间资产(chǎn)上(shàng)市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年建设(shè)发展过程中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维(wéi)持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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