导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中(zhōng)国房(fáng)地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘(lí)清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民(mín)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事(shì)实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套房，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需(xū)求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅数量过剩的(de)直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐(qí)全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类是(shì)商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类(lèi)是保障房、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民(mín)住宅(zhái)来(lái)源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套(tào)数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国(guó)商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的(de)期房销售，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成(chéng)家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房(fáng)。即便如作家许地山简介，许地山简介资料(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济(jì)发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域经济(jì)资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房(fáng)。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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