万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可(kě)能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区(qū)位，名校环绕的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包(bāo)括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国(guó)信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达的(de)拍卖页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这75套(tào)房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报(bào)道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早就把这(zhè)75套房子(zi)抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没(méi)办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确(què)实已经(jīng)支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良(liáng)债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向(xiàng)法院提(tí)出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题(tí)的(de)批(pī)复》，以司(sī)法解释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他(tā)债权(quán)的(de)，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本，抵押(yā)的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回(吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规(guī)模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈留下(xià)一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫(hè)集团进(jìn)入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院(yuàn)就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融(róng)创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京吉首市是地级市还是县级市呢 吉首市是几线城市国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折点，就(jiù)在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型(xíng)之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到(dào)了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集(jí)团手中拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控(kòng)人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共(gòng)同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行(xíng)人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独(dú)善其身？

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