导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市(shì)场(chǎng)已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前(qián)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不(bù)同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占(zhàn)比并不(bù)大。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人(rén)口普查(chá)数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)数(shù)量极少(shǎo)，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户数，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其(qí)他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过(guò)去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实际(jì)变化(huà)比例(lì)，从(cóng)而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的(de)住(zhù)宅市场供不应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生(shēng)活带(dài)来了(le)很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的(de)老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一(yī)居(jū)室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国(guó)有11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人(rén)口数不断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入(rù)地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅(zhái)的占(zhàn)忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义住(zhù)宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期。

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