饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部门(mén)的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部(bù)、市(shì)场监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二(èr)手房(fáng)占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房(fáng)地(dì)产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于(yú)金额(é)不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明码标夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场(chǎng)交易行为及其主体进(jìn)行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题(tí)，便(biàn)是房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金(jīn)额(é)不低的中介费(fèi)。以北(běi)京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确(què)定(dìng)经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下(xià)发的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目(mù)前(qián)北(běi)京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特(tè)别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可在规定(dìng)的(de)收(shōu)费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权(quán)”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经(jīng)纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标(biāo)准，综(zōng)合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人(rén)出具收(shōu)费(fèi)清单，列(liè)明(míng)收费标准、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会(huì)同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行(xíng)重点(diǎn)监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部门(mén)会同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务(wù)收费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价(jià夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有(yǒu)限(xiàn)，“以深(shēn)圳为(wèi)例(lì)，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在(zài)产权方面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同税(shuì)费等都可(kě)能对交易产生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买卖(mài)过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付(fù)一半的中介费，但在(zài)一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿意承担(dān)中介费，这部(bù)分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部(bù)分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费(fèi)用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这实际(jì)上相当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的透(tòu)明度(dù)夏洛的网主要内容50字左右，夏洛的网主要内容100字，也有利于(yú)房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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