万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被(bèi)全国(guó)知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪(guài)有(yǒu)网(wǎng)友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭菜(cài)的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能(néng)还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不(bù)良债(zhài)权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是(shì)共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子(zi)实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的(de)报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证，并(bìng)承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院(yuàn)报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利(lì)保护(hù)问题的(de)批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山(shān)芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫(hè)集(jí)团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东，后(hòu)者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)进入北京的第(dì)一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的(de)成年银杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了(le)8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名(míng)人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫(hè)集团的(de)“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京(jīng)城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地(dxl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤ì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉的(de)人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中xl是多大码的衣服 xl可以穿到多少斤(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了约(yuē)55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)将其(qí)手中的中赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续(xù)质押手中的(de)中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能(néng)力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国(guó)安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何能独(dú)善其身？

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