5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成(chéng)共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持房地(dì)产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地(dì)产行业(yè)的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出(chū)百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时(shí)代(dài)，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fán高铁允许携带多少香烟，高铁有规定可以带多少烟g)地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生(shēng)了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理(lǐ)服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理(lǐ)公司等(děng)都跻身(shēn)前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫(yì)情(qíng)时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近年(nián)来最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从(cóng)第一季度十大流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季度他有的(de)两(liǎng)只产品杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度(dù)来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两只公(gōng)募指基首季(jì)新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于(yú)信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特(tè)估(gū)，国(guó)央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行(xíng)业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副(fù)总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企在三(sān)个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据(jù)房企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定(dìng)性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个(gè)别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下(xià)游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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