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浙f车牌号是哪个城市浙J车牌号是哪个城市存量时代，机构布局地产“风物长宜放眼量”，精耕细作个股成共识

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报(bào)统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过精耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对房地产浙f车牌号是哪个城市浙J车牌号是哪个城市的配置看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的(de)首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地产板块(kuài)一季度市(shì)值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块(kuài)排名(míng)最高(gāo)的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进入(rù)大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米的(de)年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现(xiàn)了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过(guò)快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来(lái)后日成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)，具体包(bāo)括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自(zì)然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家(jiā)上海(hǎi)区域性地(dì)产公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报(bào)交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实(shí)现营业收(shōu)入(rù)51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来，南方(fāng)中(zhōng)证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人士分浙f车牌号是哪个城市浙J车牌号是哪个城市析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受(shòu)限于信用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股或存(cún)在(zài)发展的大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公(gōng)司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)企来说估(gū)值的修复更明(míng)显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表(biǎo)示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先是(shì)融资成本(běn)保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一些(xiē)耐心浙f车牌号是哪个城市浙J车牌号是哪个城市

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长(zhǎng)。而这些公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在(zài)2021年(nián)下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定(dìng)性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　存量时(shí)代(dài)，机(jī)构布局地产“风物长宜放眼量”，精耕细作个股成共识(shí)