文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件(jiàn)的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于(yú)落实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施(shī)作(zuò)为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历(lì)史阶段性，现在中国(guó)住房进入存(cún)量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化(huà)解这(zhè)个难(nán)题，让房地产回(huí)归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核(hé)准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困(kùn)境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住(zhù)房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多(duō)方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用(yòng)推动了(le)房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的(de)按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不(bù)仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素alt="是(shì)该取消预售制了(le)：问题(tí)及建议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143244126.png">

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产(chǎn)带动(dòng)的上下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例较高，主要(yào)是因(yīn)为住房市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房(fáng)二(èr)卖(mài)”、润发乳是洗发水还是护发素，欧莱雅润发乳是洗发水还是护发素房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银(yín)行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目(mù)间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有(yǒu)规(guī)定(dìng)最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放(fàng)贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出(chū)现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必(bì)须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国(guó)期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全(quán)措施(shī)”，交(jiāo)房前付(fù)款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日(rì)本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一(yī)部(bù)规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金保全(quán)措施才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)？即买卖双方(fāng)签订(dìng)购(gòu)房合(hé)同时，开发(fā)商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金保(bǎo)证委托(tuō)合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交(jiāo)房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡开(kāi)发(fā)商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支(zhī)持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持(chí)。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重(zhòng)大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的(de)权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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