万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中(zhōng)国信达(dá)追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些业主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友(yǒu)调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事(shì)，但实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出(chū)去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状态(tài)呢(ne)？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫(hè)集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能(néng)网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的业主。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的(de)业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管、合作(zuò)伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律(lǜ)规(guī)定，民事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋(wū)并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应当(dāng)予以支持。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了(le)唯一(yī)股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在(zài)北京豪(háo)宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京(jīng)的(de)第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为(wèi)当(dāng)时京城(chéng)最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来的(de)灰(huī)砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是(shì)每平米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年(nián)末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下(xià)。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军(jūn)能源(yuán)市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新东家。接着(zhe)在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京(jīng)国安(ān)的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北京国安(ān)的(de)时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安(ān)和(hé)中赫的经营状况却持续(xù)没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，上述被执(zhí)行(xíng)人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其身？

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