近两(liǎng)年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除(chú)息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)主(zhǔ)要来自其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义基础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结(jié)合行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额(é)持有(yǒu)人(rén)实际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完成(chéng)率不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩相对经济活力(lì)的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基(jī)金份额(é)净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分之间的比例(lì)是变(biàn)动的(de)，其人舍然大喜的舍是什么意思，不舍昼夜的舍是什么意思古义与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还(hái)，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)公(gōng)募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价(jià)格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年(nián)限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经(jīng)营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回(huí)调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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