饱受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场监管总局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地(dì)产经(jīng)纪服务的(de)意(yì)见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重(zhòng)交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经(jīng)纪(jì)服务内容、合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行(xíng)明(míng)码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席(xí)研(yán)究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示(shì)，买(mǎi)房对居民来(lái)说属于(yú)金额不(bù)低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进(jìn)行规(guī)范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(jiè)交(jiāo)易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的(de)中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代(dài)理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务(wù)，经交易(yì)各方协商同意，可在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高(gāo)不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前(qián)北京二(èr)手房中(zhōng)介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了(le)房地产(chǎn)中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机(jī)构仅需(xū)在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容(róng)和收费标准，不(bù)得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明(míng)确(què)服务项目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅的中(zhōng)介(jiè)费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼(jiān)深圳中原总(zǒng)经(jīng)理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规范(fàn)行业，打击收费过(guò)高的(de)经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于(yú)当(dāng)前(qián)两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性(xìng)文件而非(fēi)规定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则，还需要(yào)看各(gè)城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费(fèi)，这部(bù)分(fēn)费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可(k什么的柳条填合适的词，什么的柳条填空ě)能会利用其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪(jì)服(fú)务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东往往会将(jiāng)其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房(fáng)价(jià)。两部门提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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