近两年火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分配(pèi)金额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益(yì)来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价(jià)格的变化(huà)。基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资(zī)决策的(de)重(zhòng)要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于(yú)投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活(huó)力二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额(é)根(gēn)据单(dān)位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类(lèi)和产权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年(nián)的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在(zài)不进行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金(jīn)净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募(mù)基(jī)金管理人实力等多重(zhòng)因素来(二鹊救友文言文翻译及注释讲解，二鹊救友文言文翻译及注释拼音lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中披露预测进(jìn)行(xíng)比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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