万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了(le)共同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得不将中(zhōng)赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房(fáng)子(zi)早已售出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有人(rén)住的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能(néng)网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的业主基本(běn)都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有，那(nà)么，中国信达转让这笔(bǐ)不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中(zhōng)，业(yè)主已经(jīng)支(zhī)付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申请，请(qǐng)求法院(yuàn)解除(chú)查封，同(tóng)时可以联(lián)合起诉(sù)开(kāi)发商，要求(qiú)退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方(fāng)式(shì)明确了(le)购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋并已(yǐ)支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果(guǒ)这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集(jí)团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无论是一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的(de)湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开(kāi)发商光环的(de)背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被执(zhí)行人，被执(zhí)行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

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　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹(jì)跟(gēn)着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了(le)缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国(guó)安(ān)也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等(děng)共同(tóng)成(chéng)为被(bèi)执行人，执行(xíng)标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义(yì)务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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