近两(liǎng)年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)目前已包(bāo)含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料(liào)和信息(xī)披露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似(shì)于(yú)债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处理，调(diào)减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关(guān)注(zhù)二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金(jīn)运作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和(hé)本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资(zī)标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗)可供分(fēn)配金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人(rén)也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗