今年年初“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于(yú)北京海淀的(de)豪(háo)宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次(cì)受到舆(阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢yú)论关注，起因中(zhōng)赫(hè)集团成了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已(yǐ)售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫(hè)集(jí)团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的(de)维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的(de)时候，他(tā)们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北(běi)京(jīng)赫(hè)华(huá)恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道(dào)证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介(jiè)透露，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也(yě)是(shì)万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先受偿权(quán)、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付(fù)剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可(kě)能不仅不(bù)能卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国(guó)信达申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退出了(le)赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天(tiān)价，成(chéng)为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万(wàn)元的(de)价(jià)格(gé)，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经(jīng)推出了(le)8年(nián)之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引了(le)不少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业(yè)大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城(chéng)最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成为被执行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢，中(zhōng)赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全(quán)部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫为(wèi)什(shén)么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅国安(ān)的(de)经(jīng)营状况没有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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