导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续低景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户(hù)户有房，然而事(shì)实(shí)上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来(lái)地产仍有四大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地产(chǎn)矛162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口盾则更(gèng)多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热(rè)议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对(duì)外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似(shì)意(yì)味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口>中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民(mín)住(zhù)宅(zhái)来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分(fēn)三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民(mín)拥有的(de)商品住宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省(shěng)际流动人(rén)口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一套房(fáng)。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧(jiù)小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及(jí)全(quán)国人均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七(qī)普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升(shēng)，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增(zēng)速可能(néng)超预期。

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