文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国住(zhù)房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售(shòu)制(zhì)度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款，而是根(gēn)据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的(de)专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香港(gǎng)地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大(dà)和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决住房基础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步(bù)较晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力(lì)，加(jiā)快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出(chū)售(shòu)给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推(tuī)动(dòng)了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重(zhòng)要(yào)作用(yòng)，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国(guó)资本市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同(tóng)按(àn)时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全(quán)由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善的坏(huài)账压力(lì)。

　　勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善>从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不(bù)少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式(shì)，但一定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资金，一(yī)般设有定金或(huò)预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止开发商挪(nuó)用资金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商(shāng)或购房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采(cǎi)取按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了(le)10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，当开发商(shāng)出现财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合(hé)同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预(yù)售(shòu)房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付(fù)款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机(jī)构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的购(gòu)房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金(jīn)返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xī勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善n)加坡期(qī)房同样(yàng)采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发(fā)商遵守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门(mén)的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产(chǎn)到(dào)了政策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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