万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其(qí)背(bèi)后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非(手机扩展内存是什么意思fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购(gòu)入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不(bù)良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达(dá)北(běi)分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币(bì)，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属实(shí)，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都是(shì)卖(mài)出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售(shòu)”的(de)状态呢？只能(néng)说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感(gǎn)叹，“富人(rén)也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封(fēng)的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并(bìng)承(chéng)担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明(míng)确(què)了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔了(le)夫(fū)人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年(nián)4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资(zī)产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪(háo)宅(zhái)项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句顺(shùn)口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成(chéng)为被执行人(rén)，被执(zhí)行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国(guó)安的估值一(yī)直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人(rén)也许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工、山东国(guó)际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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