近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围(chū)了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易(yì)价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场(chǎng)因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资(zī)角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下(xià)，增厚(hòu)资产包收益，起(qǐ)到投资(zī)“压(yā)舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二(èr)级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前(qián)后均可以获得(dé)公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的增(zēng)值部分(fēn)不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的(de)二级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对(duì)股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权(quán)类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层(céng)资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资(zī)标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的(de)运营业绩及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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