文(wén)：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市(shì)场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当(dāng)前(qián)的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施(shī)策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方(fāng)案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资(zī)金周转期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和(hé)多年(nián)经(jīng)营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务的(de)经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风(fēng)险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式(shì)成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高睡觉的时候一直放里面是什么感觉，睡觉一直放在里面效率地解决(jué)了核心的(de)住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全(quán)的监(jiān)管机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在(zài)建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为(wèi)。区(qū)别于中国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过程中，购房者(zhě)需要(yào)一次(cì)性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款，并采用银(yín)行贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按(àn)照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事(shì)业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债房市值的比例(lì)较高，主要(yào)是因(yīn)为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不(bù)能(néng)还款等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于(yú)有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售(shòu)资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由第(dì)三(sān)方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请(qǐng)仲(zhòng)裁取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付(fù)时(shí)需取得由政府相关(guān)部门经(jīng)审查(chá)后发放的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于任何原(yuán)因不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买(mǎi)房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银(yín)行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账户资金提取(qǔ)须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求的(de)支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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