文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神、有(yǒu)助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严(yán)格的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后(hòu)并非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房(fáng)进入存(cún)量时代，取消预售制度有(yǒu)助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国(guó)务院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难(nán)、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业(yè)直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解决了(le)核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在(zài)预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需(xū)放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进(jìn)程大于城(chéng)市(shì)化进(jìn)程(chéng)，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制度(dù)，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不(bù)公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房(fáng)制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设(shè)的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住(zhù)房(fáng)分(fēn)配(pèi)货币化、住房(fáng)供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香(xiāng)港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商品房(fáng)预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决(jué)了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量(liàng)达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三(sān)分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则(zé)风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各地实行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款饺子冻成一坨了怎么吃，饺子冻成一坨了怎么吃才好吃未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资(zī)金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其(qí)余(yú)房(fáng)款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全(quán)部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部(bù)完(wán)工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或(huò)指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要(yào)求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到(dào)了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从(cóng)现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应(yīng)充(chōng)分估计形(xíng)势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交房(fáng)后按揭贷(dài)款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以(yǐ)此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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