近两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业内(前肖是指哪几个生肖nèi)人士(shì)对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循(xún)。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价(jià)格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人(rén)实际获(huò)得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是(shì)由可(kě)供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的(de)配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相(xiāng)对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下(xià)，增厚(hòu)资产(chǎn)包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率(lǜ)不(bù)达预(yù)期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分(fēn)红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)前肖是指哪几个生肖者(zhě)的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相(xiāng)对(duì)较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额(é)的(de)分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng前肖是指哪几个生肖)相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的(de)个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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