万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开(kāi)发商(shāng)——中赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成(chéng)了共同债务(wù)人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时(shí)候，他(tā)们的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没(méi)你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不(bù)良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的(de)是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限(xiàn)公司(sī)是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达(dá)北分(fēn)讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报(软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了bào)道属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有(yǒu)网签，也没(méi)有房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介(jiè)透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经(jīng)支付价款并(bìng)实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最(zuì)大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于(yú)商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法(fǎ)解释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设(shè)工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人(rén)民法院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上(shàng)是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公(gōng)司中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目(mù)前中国(guó)信(xìn)达已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限(xiàn)责(zé)任公司成为(wèi)了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没(méi)有(yǒu)很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民(mín)知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年银杏树，还是每平(píng)米20万(wàn)元的价格，都令业(yè)内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在(zài)北京豪(háo)宅圈的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪(háo)宅圈(quān)备受追捧。

　　<软化和拉直哪个持久，为啥头发软化了一洗就不直了img alt="北京房圈(quān)大(dà)消息！顶级富豪，都(dōu)被割(gē)了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209440.png">

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功(gōng)奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的(de)房(fáng)，拿(ná)北京城最贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环(huán)的(de)背后(hòu)，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如今沦落到这个地(dì)步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型(xíng)之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集(jí)团从中信(xìn)集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份质(zhì)押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而(ér)，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息(xī)显示(shì)，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中赫的经营状况(kuàng)却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身？

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