万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背后曾(céng)宣(xuān)称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债(zhài)务人(rén)被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的(de)姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你(nǐ)想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转让项目的处(chù)置(zhì)主体是(shì)中国信(xìn)达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下(xià)称中国信达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报道(dào)，万(wàn)柳书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上(shàng)都(dōu)是卖出去了(le)的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达的拍卖页(yè)面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，那么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔(bǐ)不良债(zhài)权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先(xiān)于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际(jì)支(zhī)付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适(shì)用前(qián)款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际(jì)信(xìn)托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达(dá)资产管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发(fā)商，相较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中赫集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中(zhōng)，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年(nián)银(yín)杏树，还(hái)是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的(de)豪(háo)宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上了(le)，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖(wā)出背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国安(ān)。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购(gòu)网(wǎng)站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安(ān)的新(xīn)东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变，那(nà)么中赫集(jí)团(tuán)拿下北(běi)京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也(yě)许会感(gǎn)叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以快递公司几点下班，派送员晚上多晚不送了来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执(zhí)行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安(ān)，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被(bèi)执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身(shēn)？

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