近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再产生现金收益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目(mù)前已包(bāo)含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从投资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方(fāng)面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前(qián)提是(shì)本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权(quán)类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的(de)时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资(zī)产属匚这个部首的名称叫什么怎么读，匚这个偏旁读什么性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营权项(xiàng)目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单(dān)价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的(de)假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所以底层(céng)资(zī)产运营情况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

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