导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年(nián)地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气，有关(guān)中(zhōng)国(guó)地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家还有(yǒu)很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力。

　　第二，经济板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们(men)计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅(zhái)累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得(dé)到(dào)商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城购买一(yī)套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未(wèi)来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)不(bù)足(zú)19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人(rén)均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人均可(kě)使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求主要来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数(shù)增多，新户购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步(bù)向(xiàng)经济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了(le)10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点(diǎn)。二(èr)者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年(nián)以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是(shì)针(zhēn)对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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