OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌(diē)幅(fú)超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续(xù)情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责人也(yě)表示(shì)，近期已(yǐ)同步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市(shì)场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价(jià)值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上(shàng)市的8只产业(yè)园(yuán)区基础(chǔ)设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露(lù)张江(jiāng)光(guāng)大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判(pàn)断价(jià)格是(shì)不是(shì)已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产(chǎn)品具备一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流(liú)没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这么(me)急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调(diào)，最(zuì)终还是落到(dào)租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大(dà)园REIT进(jìn)一步表示，原(yuán)始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积(jī)极做好相关应(yīng)对。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业绩(jì)说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签(qiān)署(shǔ)意向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转化(huà)后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过(guò)了不到三周(zhōu)的时(shí)间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述(shù)公(gōng)告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获悉(xī)OPPO关停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急(jí)预案(àn)，排(pái)摸(mō)储备租户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区国(guó)资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较丰富(fù)的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能(néng)、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实际(jì)租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三个月履约保(bǎo)证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之(zhī)前的(de)空(kōng)置(zhì)率(lǜ)为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人(rén)解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营(yíng)表现稳定，租(zū)户的调租(zū)和换租都属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转(zhuǎn)。在看到出(chū)租率下滑情况没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作了(le)一(yī)定(dìng)的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的(de)分(fēn)隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平(píng)的(de)面积为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充(chō家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译ng)分发挥(huī)协(xié)同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定(dìng)位和展望(wàng)，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资(zī)产(chǎn)约五百万(wàn)方，还(hái)有(yǒu)一些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实(shí)后盾和储备资源(yuán)。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和(hé)它(tā)未来的发展。”相关(guān)负责人表(biǎo)示(shì)，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基(jī)金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是这和(hé)我(wǒ)们在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信心。”

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