饱受争议的二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监(jiān)管(guǎn)部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部(bù)分(fēn)房地产经纪机构存在利用房(fáng)源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主(zhǔ)体管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住房(fáng)政策(cè)研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二(èr)手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专(zhuān)业性，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中介来完(wán)成。但(dàn)很多(duō)中介利用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项并(bìng)未明码标价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题，便是房地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两(liǎng)部(bù)门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前(qián)房地(dì)产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设(shè)部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规(guī)定：房屋买卖代理收(shōu)费(fèi)，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京(jīng)为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易(yì)各方(fāng)协商同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门(mén)在(zài)此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等场所或渠道(dào)，公示服务项目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务(wù)和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服(fú)务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字(zì)确认。

　　另(lìng)外(wài)，对(duì)收费明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施(shī)进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳(nà)入国家企业(yè)信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，合理降born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用，主要还是规范行业(yè)，打击收费(fèi)过(guò)高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳市(shì)场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本(běn)来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用(yòng)对市场(chǎng)的(de)影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件而(ér)非规定，未来(lái)如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由(yóu)于二(èr)手房很多房(fáng)源在(zài)产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专(zhuān)业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑(qí)麟(lín)指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程(chéng)中，往(wǎng)往会有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从(cóng)而会(huì)出现中(zhōng)介费及(jí)税费均(jūn)由购房(fáng)者(zhě)来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下(xià)家(jiā)，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费的(de)行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利(lì)用(yòng)其支(zhī)配地位，在原(yuán)先(xiān)经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(born过去式和过去分词是什么，bear的过去式过去分词jià)给购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称。

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