近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分(fēn)红目(mù)前已(yǐ)包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分(fēn)配情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出(chū)了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配金(jīn)额占(zhàn)可供分配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红(hóng)预期则更有规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规(guī)要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息(xī)回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期(qī)，一(yī)定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向(xiàng)股(gǔ)票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基(jī)金份(fèn)额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得公平的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)也(y《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节ě)称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基(jī)金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确定性(xìng)，这是(shì)该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许经营项目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基金份(fèn)额(é)单价随(suí)着(zhe)分(fēn)派进(jìn)度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后通过对(duì)建筑(zhù)的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资(zī)者可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察(chá)和评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现(xiàn)金净流量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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