文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开发(fā)时代步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助(zhù)于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在(zài)购买期(qī)房后并非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所(suǒ)以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产(chǎn)也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转加(jiā)快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民众购房的(de)资金压(yā)力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健(jiàn)全的(de)监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在(zài)预售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑师的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资(zī)金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当时的(de)国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新(xīn)体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房(fáng)，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调(diào)整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所不(bù)同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住(zhù)宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到基本(běn)适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几(jǐ)百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快速发展，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务(wù)，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市(shì)值的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房(fáng)合(hé)同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和(hé)购(gòu)房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过(guò)与购房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项目(mù)工程(chéng)总额报(bào)价计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护(hù)：对于购(gòu)房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金(jīn)或(huò)预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放，购房(fáng)者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋(wū)交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例(lì)最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过(guò)申请(qǐng)仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工期进(jìn)度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按(àn)工(gōng)期支付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具体支付(fù)节(jié)点、比例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公(gōng)证公司的(de)检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯一(yī)一(yī)部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的(de)保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加(jiā)而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个(gè)房(fáng)企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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