5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的(de)占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对(duì)房地(dì)产行业(yè)的(de)持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化(huà)时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了(le)。“如果按(àn)照产业周期来(lái)分类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的(de)。但(dàn)在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量(liàng)地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出(chū)现信(xìn)用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数(shù)据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构都(dōu)有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的(de)上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，知(zhī)名(míng)私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基(jī)本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资(zī)成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出(chū)较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营(yíng)房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的(de)维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头(tóu)前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩(jì)的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增(zēng)长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且(qiě)主要集中在核(hé)心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期(qī)反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但(裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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