文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实(shí)力(lì)的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目(mù)获得政(zhèng)府批(pī)准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除(chú)了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房(fáng)屋(wū)的(de)建(jiàn)造(zào)和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成(chéng)，资(zī)金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管账户）、开发(fā)商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大(dà)和供(gōng)给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业(yè)化的进程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有解决住房基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的(de)需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商(shāng)品(pǐn)化、社会(huì)化的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速(sù)度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签(qiān)订(dìng)商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思jū)民居(jū)住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产(chǎn)融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债(zhài)房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国(guó)资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能(néng)交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全国并没有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程(chéng)总额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却(què)被(bèi)迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而(ér)拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做(zuò)提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工(gōng)进度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得(dé)到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国(guó)期(qī)房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付(日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思fù)比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也采取(qǔ)按(àn)工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英(yīng)国采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付款比例相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发商必须完成定金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金(jīn)融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行(xíng)专门项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门(mén)窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求的(de)支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正(zhèng)常(cháng)运转(zhuǎn)的(de)房企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个(gè)行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约后定金(jīn)保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独(dú)立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开(kāi)发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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