文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大(dà)开发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消(xiāo)预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不(bù)公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完(wán)首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款(kuǎn)，而是根(gēn)据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的(de)资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不(bù)能例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的(de)资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式(shì)成为当时(shí)中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地(dì)价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的进程大于(yú)城市化进程(chéng)，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住(zhù)房建设的(de)通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房(fáng)地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了(le)居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成为中国(guó)内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售(shòu)面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国(guó)内(nèi)地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风(fēng)险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购(gòu)房者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依(yī)旧(jiù)需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售(shòu)管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的(de)预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程(chéng)总额(é)报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠(gāng)杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度呈(chéng)现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收合格并提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大期房交易中的房产、资金、合(hé)同(tóng)等(děng)各个(gè)环节，各环节内容(róng)确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房(fáng)屋(wū)必须经(jīng)过房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验(yàn)收后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支付(fù)相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成a5a6b5b6纸尺寸对比，a5b6纸多大(chéng)“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会(huì)上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房(fáng)交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护(hù)方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托(tuō)合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金(jīn)的(de)保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估(gū)计形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介(jiè)入(rù)，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供(gōng)充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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