文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时(shí)代步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制，长效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房款，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定(dìng)历(lì)史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施。张含韵当年发生了什么事，张含韵以前发生什么事在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在(zài)努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当时其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付(fù)款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证(zhèng)明(míng)自(zì)身(shēn)有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发(fā)商操作(zuò)等采取全(quán)透明化(huà)机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险方，后续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面(miàn)临(lín)住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才(cái)能进一步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出(chū)现了分配不公、效率低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地(dì)房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式(shì)，住房(fáng)供应速(sù)度加快。自此中国内地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购(gòu)房(fáng)者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设中的(de)房屋预先出(chū)售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)城(chéng)镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速(sù)发展，房地(dì)产企业(yè)从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国企先行到(dào)民企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带(dài)动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前(qián)的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按揭贷款合(hé)同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经(jīng)营(yíng)不善，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地(dì)产(chǎn)管(guǎn)理部门制定(dìng)。但多年以(yǐ)来全(quán)国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地(dì)实(shí)行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市(shì)重点监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款未(wèi)进(jìn)入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管(guǎn)账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发(fā)时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义(yì)，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对(duì)于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后通过按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购(gòu)房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付(fù)公证费(fèi)和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一般来说，支付节点可(kě)分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖电路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)针对期(qī)房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有(yǒu)一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给(gěi)严(yán)重失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般(bān)约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按(àn)工程(chéng)进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有(yǒu)开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等(děng)，支(zhī)付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形(xíng)势复(fù)杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签订(dìng)合同(tóng)环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节(jié)，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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