5月(yuè)以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流(liú)通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持(chí)股(gǔ)比(bǐ)例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房地(dì)产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对(duì)比去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退(tuì)出(chū)百大(dà)之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化(huà)时(shí)代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一定的(de)政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化的进程，还是(shì)人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月(yuè)以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股的基本面来看(kàn)，上实(shí)发展(zhǎn)的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金(jīn)、私(sī)募的迎水(shuǐ)文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理公司等(děng)都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收(shōu)入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前(qián)十中，这也是(shì)连续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资(zī)局(jú)，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入(rù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的(de)机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访(fǎng)时，兴证全(quán)球基(jī)金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存在，少部(bù)分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民(mín)营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业内(nèi)部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为(wèi)光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的窜天猴什么意思网络，窜天猴什么意思污(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过(guò)程中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭(háng)州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季(jì)度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步(bù)体现出来。所以只能耐心地去等待它(tā)的基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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