万柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注(zhù)，起因中赫集团成了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是(shì)，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出(c妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确hū)，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的(de)维权信(xìn)息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个(gè)位于(yú)海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环(huán)绕的(de)顶(dǐng)级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报(bào)道，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注(zhù)明(míng)这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述(shù)内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级(jí)豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书(shū)院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如(rú)果(guǒ)这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际(jì)占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退(tuì)还(hái)购房(fáng)款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公(gōng)布(bù)《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达(dá)申请(qǐng)不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵(kē)成(chéng)本超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的价(jià)格，都令(lìng)业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场(chǎng)、恒(héng)大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说明(míng)万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”却(què)多次成为被执(zhí)行人，被执行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化(huà)业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新(xīn)东家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花(huā)费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信(xìn)托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的(de)时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押(yā)手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)高达11妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确亿，北(běi)京国安也(yě)3次(cì)与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的(de)北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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